名为房屋买卖实为借贷纠纷案件的认定----张雨灿诉李永萍房屋买卖合同纠纷案
2017-10-12 14:23:38
[案件基本信息]
1、判决书字号
云南省易门县人民法院（2015）易民一初字第354号民事判决书
2、案由：房屋买卖合同纠纷
3、当事人
原告：张雨灿。
被告：李永萍。
[基本案情]
原告诉称，2015年2月4日，被告因资金周转困难找到原告商谈转让自有房屋，并将房产证交由原告查验，查验后原、被告签订《房屋买卖合同》。合同约定房屋转让费100000元，签订协议当天付清所有款项；被告于2015年4月4日将房屋交付原告，并于2015年5月4日前将房屋产权过户到原告名下；被告违约应退还原告所付全部款项，并向原告支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，原告通过银行转账和现金的方式向被告交付购房款100000元。约定的交房期限届满，被告未按时交房，也未配合原告办理房屋过户手续。原告多次催促，被告迟迟不配合原告办理房屋过户手续。后经原告了解，该房屋已被法院查封，被告已不可能再向原告交付房屋。诉请判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还原告购房款100000元，赔偿违约金20000元；3、案件受理费由被告负担。
被告答辩称，被告与原告之间是民间借贷关系，被告向原告借款200000元，原告分两次转款180000元给被告， 20000元作为利息在借款时就已经扣减。约定的利率按每月一角计算，被告借款后现金支付原告三个月共计60000元的水钱（高利息），三个月以后因被告没有能力再支付利息，原告要求被告与其签订房屋买卖合同及林权转让合同（另案处理）。原告借给被告的款项为180000元，扣减已经还款的60000元，现原告起诉被告的两个案子还应该归还原告借款120000元，每个案子各归还原告60000元。
[案件焦点]
本案系民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷的问题？
[法院裁判要旨]
云南省易门县人民法院经审理认为：
原告主张其与被告签订房屋买卖合同，并以此为事实依据，以房屋买卖合同纠纷为由提起本案诉讼。被告对原告的主张不予认可，认为双方之间并非房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。经审查，原告提交的房屋买卖合同约定房屋转让价款为100000元（建筑面积为93.33平方米），单价仅为1066元/平方米，同期易门县二手房交易的最低价为2900元/平方米，均价为3144元/平方米，合同约定的价款畸低，且被告明知房屋已被人民法院查封，暂不能办理所有权变更登记的情形下，仍与原告签订房屋买卖合同有违常理；房屋买卖合同中的见证人陈永林证明原、被告之间系民间借贷关系，因原告要求被告进行实物抵押，故原、被告签订房屋买卖合同。从以上分析认定来看，原、被告之间并非真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系，即名为买卖，实为借贷。在本院向原告释明其主张的法律关系性质与本院根据案件事实认定的法律关系不一致，并告知原告可申请变更诉讼请求的情形下，原告仍坚持其诉讼主张及请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：
驳回原告张雨灿的起诉。
注：该案一审宣判后，原、被告双方均未上诉。
[法官后语]
该案例涉及名为房屋买卖实为借贷纠纷的认定问题。在审理房屋买卖合同纠纷案件时，会存在虚假的买卖关系，通常发生在高息借贷的双方之间，具体表现为放贷人为防止借款人到期无法归还借款本息，利用借款人急需用款的心里，要求借款人与其签订房屋买卖合同。如何在审理房屋买卖合同纠纷案件中审查是否存在名为买卖实为借贷，可以结合被告方的抗辩主张，从以下几个方面分析判断:一、看合同双方约定价款是否与房屋所在地段当年的市场交易价格基本相符，审查是否属于明显的不合理的低价。二、看合同中关于交房时间、办理变更登记时间、手续费税费的负担等内容，审查是否符合当地二手房交易的一般习惯。三、看双方是否具有房屋买卖的真实意思，审查出卖方出售房屋的原因及购房方购房的目的等判断双方是否具有房屋买卖的真实意思。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。对于此类案件的处理，如果审查后认为确系名为买卖实为借贷纠纷的案件，应向当事人进行释明变更诉讼请求，当事人申请变更诉讼请求，按民间借贷法律关系进行审理；当事人拒绝变更的，裁定驳回起诉。
编写人：云南省易门县人民法院 乐应飞
二〇一六年七月七日